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广州楼市发布_报价急降50万,放盘激增!科学城二手集体抛售,业主急了?

由楼市君发表于2021-07-06 18:51:59


作为风向标的珠江新城,一改高傲姿态,低调做人。

蝴蝶效应继续发酵。

比如天河金融城美林海岸、天河牛奶厂、番禺万博等等热门板块,均已有回调现象。(新闻回顾)楼市君还收到爆料,科学城很多二手次新房纷纷掀起了抛售热。

事实果真如此?


有业主降价达50万
挂牌价接近年初成交均价

有粉丝告诉楼市君,科学城的业主最近有小区降价相当明显,挂牌量还多了不少,议价空间大了。

楼市君对此进行统计,整个板块以横盘阴跌为主,涨价情况较少。



虽然降价幅度不算大,小区均价也没有明显波动,但有不少房源从挂牌价下调到今年年初的成交价水平。

像东荟城作为去年的当红炸子鸡,幅度最大达50万;像时代春树里,6月新挂牌的房源都有不同程度的下调。

时代春树里 来源:链家

比如越秀岭南雅筑的一套124平三房房源,从2月底挂牌450万降到了405万,挂牌单价为3.26万/平,与今年1月成交价相当。

而中海誉城一套6月中才挂牌的112平三房房源,不到一个月就降了20万,单价直降2000元/平,如今挂牌单价3.7万/平,与年初均价相当。

这些盘多是去年年底涨价了4000-10000元/平,高出以往均价,如今降价后接近去年底、今年初的历史成交价。

多小区业主集中出货
挂牌率达3.5%以上

除了悄悄下调挂牌价格,还有不少业主纷纷抛售,挂牌量增加明显。

楼市君通过中介了解到,科学城香雪板块不少小区业主都纷纷挂牌卖房,包括万科东荟城、中海誉城南苑、越秀岭南雅筑、万科金色梦想、时代春树里等。


比如去年的明星盘万科东荟城,8131户,挂牌210套,最近十天挂牌就增加了超过10套。


越秀岭南雅筑,小区总共2307户,挂牌达到81套,挂牌率3.5%。


要知道,超过3%的挂牌率,在同等量级的小区里可以说是很高了。

比如海珠的金碧花园,共有10158户,挂牌只有192套,挂牌率不到2%;再比如广州雅居乐花园剑桥郡,5646户,挂牌率大约1.5%。


同样是黄埔,像黄埔花园这样有10年以上楼龄的大盘,有3192户,挂牌率只有区区0.9%。


撇除小区太大的原因,香雪板块的小区挂牌率确实是总体偏高的。

生活体验欠佳
置换买家需求凸显

这样成片的抛售和降价,显示一个讯号:广州二手市场正在下行,涨过火的板块正在回调。

众所周知,像东荟城、中海誉城、时代春树里这样小区,刚需买家占多数。

几年下来,片区普涨,自住业主有改善需求,投资业主都想卖在高位,因此去年挂牌价越挂越高,业主也相对较惜售,怕卖亏了。

等到现在调控政策趋严,二手市场横盘明显,价格稳定下来了,卖家都愿意在这个时间放盘。

另一方面,随着新房限价效应凸显,买家纷纷流向新房而并非二手房。

比如香雪板块的时代天韵,新推售的货量极多,达到惊人的1092套,全部以3.77万/平的毛坯价出售。


在同样板块,稍好一点的次新二手房,成交价都接近5万/平,新房优势特别明显。


一手楼价比二手更具吸引力,产品可选择范围大。“2变5”新政实施后,买新房还不用交少则十几万,多则几十万的“增值税”。

因此,二手房市场迅速冷却,想要快速卖掉,降价是业主唯一的出路。

至于为什么科学城业主挑这个时间出售?楼市君的业主朋友是这样说的:

“虽然未来可期,香雪当前的自住体验实在欠佳。我现在每天上高速上班堵车近半小时,想不堵,要么7点就出门,要么9点后再上班。”

还有科学城业主表示:“入手金梦的时候才一万出头,现在4万+,涨幅很可以了,现在出手打算换回市中心单价6-7万的压力也不大,有教育需求的业主都希望换市区更优质的学校资源。”

科学城实景图

业主叫价不再强硬
二手成交逐渐回落

这两个月以来,贷款愈发严格,二手市场逃不过两大趋势:降价、抛售。

这样的趋势,从珠江新城开始,到天河其他板块,如金融城、牛奶厂。现在,连黄埔科学城香雪东这样的热门板块都扛不住了。

二手市场上其他涨幅过大的区域,回调一个接一个。接下来,海珠、南沙部分上涨过猛的板块或盘源会跟进吗?有可能!


由二手市场释放出的讯号已经十分明显:这一轮行情正在降温冷却。

楼市调控+贷款收紧已经让广州二手房市场元气大伤,影响到每一个广州每一个板块、每个小区、每一套房源。

买家方面,“421”到现在,金融端的收紧也才刚开始,二手带看量已经大幅下降,量在价先。


买家数量下跌,卖家想要出售,挂牌价自然得往下调。

卖家方面,广州部分银行二手房停贷,业主放盘底气减弱,议价空间增大。

中原半年报显示,黄埔经历这波周期的去化及调价过后,已经消化了不少盘源及客源。加上目前局部热度板块价格水分较大,在目前政策、信贷调控双趋紧的大环境下,一定程度上可以去掉一层泡沫。

“高水分区域”业主叫价不再强硬,议价空间可以去到3%左右。


从各区域的成交情况来看,今年上半年全市二手成交量均同比下降,黄埔、南沙尤为明显。

天河、黄埔作为这一轮行情中房价上涨最快的区域,黄埔近半年的成交量下降了不少,达22.1%。


总的来看,从长期看黄埔还是广州利好聚焦所在,值得买入。

但在买入时机上,目前二手市场还在调整期,普通买家不必盲目追高,耐心找机会买入。

楼市君认为,无论怎样涨跌,楼市都会自发调整和回调,房价最终趋于合理化。

你对当下的二手房市场怎么看?欢迎在评论区留言。






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作者:楼市君

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发布时间:2021-07-06 18:51:59

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