/ 上海转型发布_2021年上半年上海企业空间流向指数显示:载体新增量放大与企业需求量低迷形成明显反差

上海转型发布_2021年上半年上海企业空间流向指数显示:载体新增量放大与企业需求量低迷形成明显反差

由夏雨发表于2021-07-19 08:00:00


——正文共 2350字,预计阅读时间 4分钟
反映企业动态“择巢选址”状况的“上海企业空间流向指数”,是上海产业转型发展研究院与产业及楼宇租赁行业大数据企业办办网合作,从2016年起,通过海量的企业择“巢”平台交易信息,5000余处采样点,超过1.5亿平方米各类产业园、楼宇(非生产制造类)载体的数据积累,按照市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面,以及相应的同比、环比共21个指标,并根据合适的权重计算形成,已连续5年发布。它通过市场供应和企业需求的总量及增量、不同区域的社会关注度、活跃度以及载体租金和中介人数的变化等,从企业“择巢”角度反映区域经济的景气度和营商环境情况。帮助社会各方面、尤其是空间载体的业主方了解企业(非生产制造类)“择巢”的热度、偏好和选择性怎样?最关注哪些区域?不同区域载体的市场供应总量和企业需求量是否协调?区域对外招商引资力度和服务如何等等?这对于各级政府投资促进部门、产业园区、楼宇经营者在实际工作中,面对空间载体总量日益扩大、同质化竞争十分激烈的市场,如何切实优化营商环境,推出有特色的产品、提升专业化招商水平,提高服务企业的技能,形成更加符合不同产业需求和吸引人才的配套功能,都具有较好的参考价值。
 
2021年上半年上海企业空间流向指数有以下几个特点:

一、市场现有总量缓慢增长
 
从市场上半年的现有总量看:2019年同比增长5.61%,2020年同比增长4.82%,2021年同比增长5.25%,总体上呈平稳增长走势。从各区现有总量看,列前6位的分别是浦东、闵行、静安、徐汇、黄浦和普陀,占市场现有总量的64.35%。同比增长前6名的分别为:奉贤14.29%、闵行12.45%、青浦8.39%、长宁7.31%、浦东6.29%和嘉定6.25%。

 

市场现有总量(平方米)


二、市场供应增量出现明显放大

市场现有总量是市场总的盘子,包括存量和增量,从上半年市场供应的增量看:2018年同比增长13.37%,2019年同比增长4.54%,2020年同比增长为-4.25%,呈逐年下降趋势。今年上半年一反常态,同比增长24.71%,虽有去年同期负增长的因素,但上市供应量增加是明显的。从各区供应增量看,位居前6名的分别为浦东、徐汇、闵行、静安、长宁和普陀,占整个市场新供应量的71.68%。从各区供应增量的增速看,16个区全部在20%以上增长,其中前6名分别为青浦、杨浦、静安、长宁、嘉定和虹口。

 

市场供给增量(平方米)


三、企业选址需求仍然低迷
 
从2018年第三季度开始,这种势头开始显现,虽然当季仍同比增长8.56%,但环比已呈-3.26%下降;2019年与2018年同比下降-2.89%,其中2019年第四季度,环比下降更是达到-8.15%。2020年上半年,企业选址需求下降趋势更加明显,为-8.79%,今年上半年,虽有回升,但同比仍为-2.95%。从各区企业选址需求的增减量看,下降的有14个区,微增的有2个区;同比降幅前6名的分别为:青浦-7.54%、宝山-6.48%、虹口-6.47%、静安-6.18%、杨浦-5.50%、嘉定-4.99%;同时,在14个区下降的情况下,浦东微增1.91%,普陀微增1.51%。从区域分布看,浦东、闵行、徐汇、静安、长宁和普陀是企业需求量位居前6位的地区,合计占市场的72.1%

 

企业需求空间增量(平方米)


四、空间租金价格低位徘徊

 

2019年与2018年相比,已同比下降-1.23%,16个区中有14个下跌,2个微升或持平;其中超过平均降幅的有8个区;2020年上半年跌势继续扩大,与2019年相比,同比下降-1.09%;今年上半年同比下降-1.26%,16个区全部为负增长。其中低于全市平均降幅的有10个区,跌幅位居前6名的为:金山-3.92%、青浦-3.45%、嘉定-2.58%、奉贤-1.97%、静安-1.76%、虹口-1.69%。

 

企业空间成本(元/平方米/天)


五、企业对区域关注度依旧较低
 
所谓区域关注度,是指企业在“择巢选址”时,对不同区域的选择顺序和偏好程度,也就是这些区域对企业吸引力的大小。由于一年多来尚未完全摆脱疫情和经济下滑的困扰,许多企业都以“活下去”为生存准则,大多无暇顾及扩大经营和选址之类的事。从区域关注度相关数据看,2019年16个区中,有9个同比上升,7个下降;从2020年同比看,整体下降-5.66%,16个区均呈下降趋势。今年上半年为-3.59%,16个区仍然全部负增长。关注度降幅位居前6位的分别为金山-24.68%、崇明-14.46%、宝山-8.89%、徐汇-6.97%、嘉定-6.65%、杨浦-4.64%。区域关注度普遍不高从一个侧面反映出:虽然地区发展需要不断创造能够让企业和市场关注的“热点”,但“热点”、“热闹”之后如项目不能落地、服务不能到位,“热点”效应也会大大减弱

 

区域关注度(次)


六、区域主动招商的活跃度大增
 
区域活跃度主要反映一个区域内政府、空间载体方和中介主动与有“择巢选址”需求的企业互动及服务情况。该指标2019年同比上升4.02%,而且16个区均呈现上升态势,表明各区在主动招商、服务企业和政府与相关方面联动都做得比较好。相比之下,2020年上半年这一指标同比呈-10.33%,而且16个区全部呈下降态势。今年上半年,这一指标又明显反弹,增长28.63%,16个区全部正增长,其中奉贤、青浦、嘉定、闵行、松江、黄浦、静安、浦东8个区增长都超过30%。与企业需求方择巢积极性不高相反,地方政府、空间载体业主方对招商引资的主动性大增,这一方面由于招商资源紧缺、各地竞争激烈,同时,也与从实际出发,释放出107个街道服务企业,发展经济的巨大能量密切相关。

 

区域活跃度


从以上分析可以看出:今年上半年新上市的供应增量明显放大,各区和镇街及载体业主的招商主动性普遍高涨;与之相反,受宏观经济大环境以及疫情反复的影响,企业“择巢选址”的需求量尚未放大,租赁价格的走势仍在低位徘徊;供应量与需求量的差距有所拉大,空间供应方与企业需求方之间的“热”与“冷”也形成了明显的反差。除了整个经济走势因素外,随着互联网科技的发展,空间载体本身的使用功能和价值都与过去有很大不同,加上企业组织方式、办公方式的变化,企业对物理空间需求量逐步减少、选择要求越来越高似乎成为一种趋势。作为供给方,如何打造更有竞争力的产品、如何提供更优质的服务、如何营造更有品质的宜居宜业环境,将成为吸引企业最重要的选项。

附:2021年上半年“上海企业空间流向指数”前10名

本文作者:上海产业转型发展研究院首席研究员

撰稿:夏雨
编辑:詹晓东

审核:夏雨

  

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【数据分析】2020年上海空间载体总量与增量均缓慢增长,企业“择巢选址”意愿普遍“降温”
【数据分析】今年上半年上海企业“择巢选址”总体趋冷,下半年有望局部回暖,但不确定性依然较大 
【数据分析】第一季度上海企业“择巢选址”指数出炉:2020年的走势是“前低后高”、还是“前低后低”?
【数据分析2019年上海企业空间流向指数出炉:营商环境越来越成为企业“选址择巢”的首要考量 
【数据分析】今年前三季度企业择“巢”情况怎么样?它也是观察经济动向的晴雨表 

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作者:夏雨

公众号:上海转型发布

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发布时间:2021-07-19 08:00:00

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