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凤凰WEEKLY财经_3年后,万科回击保利

由刘碎平发表于2021-07-16 20:32:14

    

2018年7月24日,广东佛山千灯湖良溪地块被摆上了竞拍席,71亿的高起拍价,吓退了一众房企,竞拍者只有保利和万科。
   
上午10时,现场竞拍正式开始。保利举牌,直接报出了最高限制地价,以85.78亿的总价,折合楼面价约15300元/㎡,斩获该地块。
   
保利现场唯一的竞争对手万科,傻了眼,直言不能接受。但最终,保利还是将这块19万平方米的优质地块揣进兜里。
   
三年后,同样是在佛山,同样的情形再次上演。
   
只不过,这一次的赢家是万科,而保利成了受委屈的一方
    
国企“告状”
   
7月14日,佛山自然资源局南海分局接到一封“告状信”,名为《关于土地拍卖的情况反映》。
   
告状的是国企保利、中海,矛头指向万科。
   
保利、中海认为,在7月12日进行的TD2021(NH)WG0033地块竞拍过程中,万科将配建保障性住房面积从1.7万平方米,直接跳价报出2.5万平方米,如此竞拍报价过程存在不妥。
   
使国有企业失去了公平竞争的机会。”信中说。
  
     
公开资料显示,万科是混合所有制企业,深圳国资全资子公司深圳地铁是第一大股东。
   
没有说不允许跳价。”7月16日,佛山自然资源局南海分局相关负责人对《凤凰WEEKLY地产》表示,整个交易过程公开透明,交易规则在交易公告的30天内,都没有发生更改。
   
“全国各地网上定价时,都允许阶梯的一倍或者几倍进行报价。所以,他们(中海、保利)的诉求,我们是不支持的。”上述负责人称。
    
该负责人称,类似情况之前也出现过,主要出现在比较热门的地块,“他们毕竟没拿到地,心里可能不舒服,所以才会选择投诉。
   
IPG中国首席经济学家柏文喜表示,跳价作为企业竞拍中的报价策略,只要不违反竞拍规则就是允许的,公开与充分竞争是形成公平竞争的条件,跳价在合乎规则的范围内,不会影响市场公平竞争。
      
这宗引起中海、保利不满的地块,位于佛山南海桂城环岛东路以西地段,是一块占地逾16万平方米的商住地块,与广州仅一路之隔,算得上真正的临广地块,竞拍当天,吸引了万科、中海、招商蛇口、保利在内的至少8家房企争夺。
   
据悉,该地块入场保证金就得8.4亿,地块起拍价达42亿,上限价是50.9亿
   
数轮拉锯下来,上述地块竞拍价早早地达到了封顶价50.9亿元,主要僵持在配建面积上,毕竟谁都不想多出钱
   
终于万科失去了耐心,到第59轮的时候,在1.7万平方米配建面积的基础上,直接增加8000万平方米配建。
    
最终,万科以“双封顶”50.9亿元+2.5万平方米的配建的代价夺得该地块,溢价率21%,折合楼面价21334元/㎡,成功跻身佛山楼面价TOP3。
      
这一次,保利站在了三年前那场土拍中万科的位置,体会到了当时万科眼睁睁看着“肥肉”被抢走时的痛惜。
    
   
政策要不要改?
    
“一般情况下,是不存在跳价的,企业拿地报价很谨慎,不可能一口气报到底。”知名地产分析师严跃进告诉《凤凰WEEKLY地产》,除非是在拿地竞争压力比较大的情况下,企业很想把地拿到手。
    
抢地大战的背后,是抢“地盘”大战。
   
此次三家巨无霸房企争夺的佛山市场,地处大湾区,也是房企资金流向的主要城市。
   
根据贝壳研究院统计,上半年50强房企“花钱最多”的前十个城市中,就有佛山
   
另据克而瑞数据,2021年上半年,佛山商住地合计成交42宗,成交总价557.83亿元。其中,中海、保利分别夺得佛山拿地金额第1、第2,万科则排在第7。
  
   
谁都不想输,但这次,木已成舟。
   
中海、保利建议,“调整竞标模式,确保竞标的公平性。”
   
他们提的建议,我们也注意到了,正在研究,看以后再怎么进行优化了。”佛山自然资源局南海分局相关负责人在回应记者时表示。
   
“比如,定价不能一下子跳价,跳得这么厉害,(允许)3倍以内,或是4倍以内去进行。”该负责人称。
   
柏文喜对记者表示,为避免过度跳价造成竞争脱离理性轨道,地方政府在制订竞拍规则时需要适当限制单次报价的加价幅度,而不是事后再破坏规则来进行干预。
    
严跃进认为,这件事接下来对各个企业,尤其是各个土地交易部门来讲,也是需要去研究的。比如,如何形成理性拿地,以及引起行业内对相关规则的微调也是很关键的。
   
“目标”压顶
    
保利、中海、万科,这次事件中的三家房企如果任意换掉一家,或许就没有这场意外的戏码。
  
但是偏偏,这三家房企今年都想铆足了劲,向前冲
   
作为央企的老大哥,保利在2017年就喊出“三年重回前三”的远大目标。如果不出意外,2019年,保利就应该以超过5000亿的销售成绩,重回前三,但结果并未如意,保利被留在第五。
   
董事长宋广菊不得不把“重回前三”的时间表拉长,这一拉长就是3-5年。
   
而“利润之王”中海地产,同样有着对规模的渴望。2020年,中海地产董事局主席颜建国曾给中海地产定下4000亿港元的销售目标,最终完成了3607亿元,由于港币贬值,达成了目标。
    
在2020年业绩发布会上,中海地产管理层表示,未来5年,销售规模会按年实现两位数增长
  
按照克而瑞排名,2020年,保利第5,中海第6,二者之间的销售额相差超过千亿。
   
按照宋广菊的说法,目标只是一个牵引。在目标的牵引下,央企保利、中海丝毫没有掩饰进取心。
   
过去几年,保利、中海拿地金额一直维持在TOP10。
    
今年上半年,保利延续了这种趋势,据中指研究院数据,其以794亿的拿地金额排名第二,较去年上升6个名次
    
排在第一的,正是这次事件中站在对立面的万科,拿地金额962亿,夺得第一的宝座,较去年上升了16个名次。一直被质疑保守,万科需要加紧步伐。
   
与前两者相比,去年上半年拿地榜的第二位中海,在今年上半年下滑至第10位。据媒体统计,在首轮集中供地中,中海在北京、广州、深圳等一线城市中,颗粒无收。
  
  

   
END
作者|刘碎平 实习生陈万山 编辑|曹蓓
凤凰WEEKLY财经(ID:fhzkzk)原创
      

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发布时间:2021-07-16 20:32:14

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