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广州楼市发布_老黄埔厮杀!卓越+招商PK越秀TOD!谁将笑到最后?

由楼市君发表于2021-07-14 19:41:45


老黄埔两盘齐发,再次进入厮杀状态。

但今非昔比,黄埔楼市已不是去年一推即清般火爆。

这两个项目此时介入战局,将会产生怎样的蝴蝶效益?

老黄埔航拍,广州楼市发布摄

卓越+招商、越秀同台竞技
谁将拔得头筹?

时间拉回今年1月份,东风化工厂地块与黄埔化工厂地块,相继被卓越+招商、越秀投得。

时间过去半年,限价之下的黄埔楼市早已今非昔比,火爆不再。

从前读秒清货的万科城市之光,开盘后仍有余货,中鼎珺合府开盘同样如此。

南海神庙两盘能否为老黄埔打入一针鸡血?

先来看两个项目的基本情况。

南海神庙板块项目布局一览,广州楼市发布摄

从目前流出的信息看,晚一步拿地的越秀TOD项目命名为越秀TOD·星航

5号线东延段庙头路站就在项目旁,与星图、星樾、星瀚、星樾山畔等TOD项目一脉相乘,同为地铁上盖物业。

越秀TOD星航航拍,广州楼市发布摄

目前或是将来,交通资源都会是该项目最大的卖点。

除此之外,越秀TOD星航带来的教育资源也会是板块上极大补充。

据地块规划显示,未来越秀TOD星航将配建24班小学、9班幼儿园以及1所托儿所。

地块规划文件

南海神庙周边教育资源匮乏,是其天然劣势

板块内只有2所小学,1所中学,其中黄埔同仁小学还是民办学校。


仍处于建设阶段的越秀TOD星航,自然不可能透露引入何种等级学校。

但从越秀TOD一贯作风来看,可以值得期待。

交通与教育资源都齐全,但商业配套就稍嫌差强人意

周边生活配套匮乏,广州楼市发布摄

目前支撑整个板块的商业配套,集中在正在旧改的庙头村内。

换言之,当所有拆迁进度加速,新建项目未能跟上供应时,南海神庙周边将会进入0生活配套的尴尬期

庙头村商业街实拍,广州楼市发布摄

越秀TOD星航自身会配建农贸市场,而旁边的越秀万力星悦峯也有部分商业补充,或许缓解下生活配套不足的问题。

但总体而言,要渡过这段尴尬期,或许要等到恒大的庙头旧改面世后

一路之隔的卓越招商臻珑府,目前已透露首期计划推出建面约78-115平三四房产品。

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据悉,卓越招商臻珑府一共有6栋住宅,一栋3层楼的社区中心和15班的幼儿园。

该有的,统统都有。

首推的三个产品偏向刚需,展点销售人员称预计售价在5万元/平左右。

总价最低不足400万即可拿下3房产品,4房产品500万或可拿下。

卓越招商臻珑府效果图

卓越招商臻珑府虽偏向刚需,但设计上也不乏亮点。

比如阳台开间阔,进深长,放大有效利用率;主卧均采用270°景观阳台,视野开阔。

在景观资源上,卓越招商臻珑府北面是占地公园面积4500亩的龙头山森林公园,旁边的龙头路可以直达公园门口。

问题来了,两个相邻的项目,各有千秋,该如何选择?

全方位PK!
两个项目怎么选?

从区位看,两个项目如出一辙,各有千秋。

越秀TOD星航在黄埔东路主干道旁,距离5号线东延段与十三号线南海神庙站距离更近一些。

越秀TOD星航,广州楼市发布摄

主干道旁同时也带来了废气、污染、粉尘和噪音问题,由于对面就是恒大庙头村旧改项目,建设周期长是旧改项目的特征。

或许到项目收楼,仍会受污染问题困扰。

而卓越招商臻珑府则远离了主干道,前有两栋商业楼将大部分污染源遮挡,居住环境或会更胜一筹。

广州楼市发布摄

交通资源上,目前距离十三号线的远近可不列作考虑条件上,即双地铁与单地铁在实际体验上差异并不明显

两条线路都是与5号线连接,待两个小区售楼后,基本会以距离更近5号线东延段为主要交通工具,没有舍近求远的理由。

所以,交通资源层面,两个项目基本站在同一水平线

至于价格方面,受限价的影响,估计两个盘并不会有价格拉差。

抢先一步的卓越招商臻珑府,有机会在这场PK中拔得头筹

巨量供应!
二手能涨起来吗?

南海神庙上,不止卓越+招商和越秀,恒大也在此布局。

南海神庙板块在三大开发商的加持下,由化工厂区,摇身一变成为住宅区,也只是时间问题。

华丽转身背后,有着货量过大的隐忧。

单是这一区域,未来就会诞生约26.7万平住宅,加上184.23万平旧改蠢蠢欲动,供应量极大。


加上战线极长的旧改项目不断推新,将来放到二手市场时,头上始终被一堵看得见的天花板限制着。

庙头村实拍,广州楼市发布摄

从目前各方流出的信息看,两个盘均价约5万的价格十分值得入手。

限价的当下,楼市泡沫减退,正是各位刚需者入手的时机。

两个项目,你PICK哪个?留言区见!



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作者:楼市君

公众号:广州楼市发布

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发布时间:2021-07-14 19:41:45

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