/ 晨曦见闻_预见未来:从金融战略和中国发展战略方向看楼市危与机

晨曦见闻_预见未来:从金融战略和中国发展战略方向看楼市危与机

由晨曦发表于2021-07-14 18:19:03

前言:最近比较多人留言说:“晨曦经常讲国际局势和股市,能不能也讲解一下楼市,投资了楼市,很关心楼市的未来怎么走。”今天晨曦就来跟大家讲一下楼市,主要从以下方向讲述:楼市现状、楼市的发展历程、中国未来投资风口下的楼市处于什么位置。(特别说明一下:最近有人反映,有一些不完整的文章,这些是行业内的互推文章,可看可不看,取决于各自的兴趣,感兴趣的可以按照指引阅读。内推是自媒体发展的一些行业规则。平时征稿文章需要成本,但不曾向大家收取任何费用,公众号运营成本将从广告来源,希望大家理解。晨曦将持续为大家提供更多优质文章,互推或者广告只需大家点进去看看即可,我们相互理解、支持、共同进步。)

目 录

楼市现状

楼市发展历程

投资风口下的楼市

01


楼市现状
1、价格方面:

在经受2020年新冠疫情冲击后,全国各地楼市在2020年都出现明显回调。但在财政和货币政策刺激下,楼市继续恢复上涨态势。从最近主要楼市走势看,特大一线城市当中北上广楼价继续上涨,其中广州和上海涨幅居前,深圳楼市不涨反跌!


热门城市当中,天津、苏州、杭州、成都、武汉、郑州、济南、青岛、合肥继续上行,西安和重庆略略走平,南京明显下跌。一二线以外的城市大多数出现明显下跌,跌幅在10%-30%不等,有的四五线城市甚至出现跌幅超过40%!

(深圳近2年二手房价格走势,来源:房天下)

2、政策方面:

从今年1月份开始,各地房贷利率不断上涨,尤其是一线城市,如广州半年来已经上调了4次房贷利率,在一线城市中是最高的,普遍在5.4%以上;此外,各地房贷额度也很紧张,导致放款周期拉长,一些热点城市甚至出现局部的二手房“停贷”现象。


另外,建设保障房和公租房的政策陆续出台,连搁置已久的征收房产税也开始提上日程。


在很多人看来,尽管管理层出台了那么多政策,依旧无法抑制房价上涨,看来房子真的是中国较好的投资。

(楼市三道红线)

3、楼市实质:

对于投资房子这个观点,晨曦认为,应该从长期的围堵以及房子的本质去看清楚中国楼市的未来才会更加准确地知道中国楼市未来是怎样的!而不是只是看到眼前的现象。


据晨曦了解,当下除了一线城市以及准一线城市,楼市上涨是真实情况,其他更多是假象!大都人其实是从网上楼市的走势去了解房价的方向,但这是不准确的,因为有些网站为了促使更多的人去买房子,数据可能会出现造假或者停止更新,把数据停留在上涨趋势那里。


自2020年新冠疫情以来,很多地方有价无市比以前更加严重,就是报价很高,但是买的人几乎没有!之前还报道出深圳一小区把价格压低到市场报价2/3依旧无人问津,并且这一操作导致该小区楼价马上暴跌!

(法拍房)

再者,最近几年,法拍房不断增加,很多都是因为资不抵债被法院查封拍卖,2020年以来,法拍房更是大幅增加,但这些房子依旧成交量不大!法拍房增加,会使得楼市的供给增加,进而利空楼市。


最明显一点,房地产开发商的日子大不如前,万达大甩卖之后几乎杳无音信!恒大更是一度命悬一线大甩卖!要是房价真的涨得那么好,房地产开发商就不会过得如此狼狈不堪!


因此,最近2年来大家所看到的楼市上涨,大多数是有价无市的假象!如今管理层对楼市是极力调控,买不容易,卖也不容易,几乎是锁死了楼市的成交,让房价高空横盘!


之所以楼市变得有价无市还那么多人想着买房子,完全都是因为现在的楼市具有金融属性,大家买房更多是为了投资而不是居住。在楼市的发展过程中,中国楼市已经从开始的居住属性变成了投资与居住属性共存的现状。


02


楼市发展历程
1980年1月《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文,引起了理论界和地产实际工作者关于住宅属性、房租等问题的激烈研讨,缘由此文明确指出“住宅是个人消费品的重要组成部分,应该走商品化道路。”三个月后,邓老推出若干有关推进我国住房商品化的指导性意见,即“出售公房,调整租金,提倡个人建房买房”。

1980年7月,国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。接着经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规,并对外资企业用地征收土地使用费。此举也正式拉开了住房制度改革的序幕,1980年也被定义为中国房地产的元年。

1982年国务院正式在四个城市进行售房试点。而深圳特区作为一个改革先行者也于当年开始正式征收土地使用费。1983年2月份,中国人民银行负责人在《经济日报》上表示:“国家鼓励私人购房、修房,今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。”这个时候就是“姓资还是姓社”讨论热烈的时候。1987年改革先锋军深圳进行了首次土地公开拍卖,这标志着中国房地产将步伐迈进商业化时代。
(商业地产)

随着改革开放的不断积累,国人的财富不断增加。经济基础决定上层建筑,随着经济基础不断巩固,人们对改善生活的要求逐步提高,首先是日用商品的繁荣,然后逐步轮动到房子。2001年,中国加入世界贸易组织,随后,中国经济以开挂模式一路狂飙,大量财富涌入中国,房地产市场就此开始出现大繁荣。

2005年6月,人民币开始逐步对美元升值(此时还没有宣布汇率改革,但有大量海外资金提前预知人民币升值消息进入中国布局),别问晨曦怎么知道有资金提前知道的,大家可以去看看2005年7月21日人民币宣布对美元升值前1个月股市的走势图。

打开2005年6月-7月的上证指数走势图,我们可以很神奇地发现,在2007年7月21日宣布汇率改革结果前1个月的6月6日-6月10日,很明显有大量的资金入场,而且在2005年6月8日上证指数一度大涨接近9%,上证指数涨9%,你见过没?!

(2005年6月上证指数)


在2005年7月21日,宣布汇率改革之日起,大量的海外资金进入中国,推升中国所有的资产价格,楼市进一步爆发,进入狂涨阶段。


2007年底2008年初,资本市场见顶,随着美国次贷危机席卷全球,还沉浸在暴富当中的全球投资者幻想被打破!2008年1月到10月,全球都笼罩在暴跌、大跌、继续跌、跌跌跌跌的阴霾当中。不少曾经在2007年由几千元起家炒到几十万甚至几百万的人,不少从万元户炒到千万身家的富豪,半年之间烟消云散。


在这次危机里,有的人一夜回到解放前,有的欠下一身债跑路,有的家破人亡,有的沦为阶下囚,严重一点的走向天台纵身一跃就此去向马克思报到……可以说,2007年之前的投资市场就是天堂,闭着眼睛都能赚钱;2008年的上半年就是地狱,每日都传来暴跌血亏甚至si人的消息。


正当很多人绝望的时候,中美联合救市,中国4万亿出台,楼市股市从此开始触底反弹。2009年下半年到2011年,楼市较2008年低位反弹比较明显,但由于2008年次贷危机的席卷,使得欧美爆发债务危机,进而拖累全球经济。自2012年后,楼市陷入3年的混沌期。

(次贷危机示意图)

2015年,为了刺激经济,国家降低存款利率,释放出大量资金,楼市迎来自2007年大涨以来第二春。随着2015年6月股市见顶回落,消耗大量流动性,加之管理层收紧流动性,进而导致楼市进入新一轮大调整!


2017年棚户区改造加速,大量从棚改出来的资金持续流入三四线城市,进一步加速全国楼市上涨,一直持续到2019年炒房过热,国家开大力度遏制楼市上行,于是出台限售限购等政策。至此,房地产市场开始分化,三线以下城市开始下跌,一二线城市继续上涨。时至今日,分化越来越严重,三线以下城市近2年跌幅在10%-30%不等,一二线涨幅在10%-20%不等。


据晨曦的观察,2020年新冠疫情爆发导致经济衰退加速对楼市的冲击是一次冲击,尽管去年以来,大多数一二线城市创出新高,但极大可能是出现背驰上涨了。而在此后经济持续衰退的背景下,外围风险释放之时,中国楼市势必会受到冲击而进入新一轮调整!


外围风险冲击之后,如果楼市真的下跌了,其后还能不能抄底?


03


未来投资风口下的楼市
从第二部分楼市的发展历程中我们可以知道,中国的楼市从2005年人民币升值开始,就已经从单纯的刚需转变成刚需和金融属性驱动的产品。而2015年后的楼市,其金融属性更进一步。这么说可能有些人不太明白,说白点就是现在大多数人都是为了投资买房,而不是刚需住房,因此称为炒楼。从人均拥有量看,中国的房子整体已经过剩了,关键在于不同地区的需求不同而导致某些地区还有上涨的动力,另外就是投资需求。

既然我们知道了,楼市的本质需求——刚需住房正在持续减弱,我们只需注意楼市的金融属性方向即可。
金融属性,无非就是看宏观经济以及货币的方向。目前来看,全球还处于放水中后期,全球依旧处于短期通胀状态,因此在2020年新冠疫情爆发之后,房价在各国放水的驱动下继续上涨。就在近期,央行也进行了降准,尽管货币释放力度没有外国凶猛,但也会使得市场流动性得以保持,因而楼市、股市还能保持一阵子!

有一点需要注意,很多人都觉得现在是通胀时代,上至经济学家、中至各路砖家,下至各路大V都在说现在是通胀。晨曦之前在6月16日发布的文章资产大屠杀:别让假通胀消灭了你的财富!(点击上方蓝色字体可跳转阅读),中明确说明了,当下的真实背景并非看上去的通胀这么简单,而是在一个大的通缩背景下,各国为了拯救经济衰退而释放货币导致的短期货币泛滥出现的短期通胀,但这个通胀很快会消失,继续回归通缩大环境。也就是说,当下的各种资产价格上涨,后面还会再次跌回来。(可能很多人看6月16发布的文章会觉得很奇怪,因为文中提到2月中前后要注意市场调整,要及时撤离,跟6月的时间不吻合。其实该文是晨曦在2021年1月30日首发的,6月16只是再次发送)


根据缠中说禅经济学,可以知道经济发展的两个根本内在动力:“人口消费化”和“资产虚拟化”。这两个名词不说一般人,连所谓的专家和经济学家都不知道是什么东东!因为这是东方经济学的内容,而大多数专家和经济学家只知道西方经济学。


人口消费化”,就是通过人口去挖掘消费,例如我们平时的衣、食、住、行就是最常见的经济行为,深一层次的就是挖掘人身上各种需求,例如围绕整个人,从头到脚就可以是头发的生意(洗剪吹、染烫拉)、皮肤的生意(美容)、眼睛的生意(近视、美瞳)、耳朵的生意(掏耳朵)、嘴巴的生意(吃、牙齿健美),以及身上带的各色各样的饰品。这其实就是人口消费化的形势。随着资本主义全球化进一步推进,各种各样针对眼耳鼻舌身意的东西都会层出不穷。

资产虚拟化”,就是让实体物品转移成虚拟的形势进行交易。例如现在股市、大宗商品、汇市等是常见的虚拟化市场。以前都是用事物进行交割,但随着技术和市场的进步,这种事物交割将会越来越少,逐步转向虚拟交易。由于虚拟交易存在大量投机行为,就会使得原有为了方便交易的市场而变成投资与投机混合并逐步向投机过渡的虚拟市场,这个过程就是资产虚拟化。


人口消费化其实就是我国提出内循环的根本原因,这个不是本文的重点,就不多说。资产虚拟化是资本主义形态发展向社会主义过渡的必然进程。随着经济和技术的进步,一切的资产都会趋于虚拟化,最终达到极度泡沫化而引发一轮大崩溃,然后结束整个资本主义,进而向社会主义过渡,当然,这是一个很漫长的过程。晨曦这里只是告诉大家未来的发展方向大概是这样。


纵观世界各大发达国家,如今他们的经济大部分围绕着金融而衍生,例如美国:在美国家庭,超过7成的资产是以虚拟资产形势存在,就连房子也虚拟化了。可能很多人会有这样的疑惑:房子不是实体的吗,怎么虚拟化?了解2008年次贷危机根源美国两房的事情的人就应该知道,当时美国的金融机构就是通过房子证券化,然后拿到市场上做成投资产品进行交易,最终由于投机过渡产生的垃圾债券引发了这场危机。

尽管我们知道了其中的风险,但这条路,我们还是要经历的,这是资本主义向社会主义过渡进程的必经阶段,关键在于怎么经历,如何把风险降低到最大限度。


既然都要经历,那么我们就可以从中提前预知其中的投资机会。资产虚拟化当中的主要市场有:股市、楼市、债券、商品期货、金融衍生品等。那么多市场,到底哪个才是主要的?

怎么区分主要呢?

我们不妨从以下角度去筛选:1、国家最需要的;2、最能够促进经济繁荣的;3、大多数人能够参与的;

从以上3个条件,我们就可以排除掉楼市、商品期货和金融衍生品。可能有很多人不认可,凭什么排除楼市?


就凭楼市已经不是带动中国经济继续前行的主要动力。在第二部分房地产的发展进程中没有说明房地产繁荣的一个主要原因:中国2000年-2013年之间以三驾马车驱动中国经济。但如今,房地产已经绑架了中国经济。按照正常的经济发展,基建只是一国建设初期的重点,过后将会逐步转移发展重心。随着中国产业升级过渡完成,高科技产业、服务业、消费等将会成为中国经济引擎。

商品期货主要是机构参与者,一般人是不适合参与;金融衍生品,别说参与,大多数人连这是什么都不知道!晨曦也在此告诫大家,在没有克服自己人性中的贪嗔痴之前,切不可触碰期货、现货以及金融衍生品,炒股都没炒好,期货中的杠杆会成几倍加大你的亏损!

那么,剩下的,就是股市以及围绕股市的基金和债券。当然,晨曦并不鼓励现在就去买所谓的股票或者基金,在外围风险释放之前,都不适合参与!(这里只针对大多数人,如果你是高手,即使美股崩盘,市场也是有上涨股票的!但晨曦并不鼓励逆势而行,因为能够长久在市场活下去的,都没一个是抱有侥幸心态逆势操作的人)

上述,我们知道了中国未来最大的趋势是“资产虚拟化”,那么这个进程什么时候开始?什么时候加速呢?又什么时候适合大幅进场呢?


其实整个进程,自中国开设资本市场以来就开始了,只是当下中国资产虚拟化的程度还很低,因此看起来跟欧美有很大区别。其实这正是中国当下的优势所在。


由于前几十年,中国长期实行计划经济,这使得中国经济的泡沫远低于欧美,因而这就保障了我国在外围风险的冲击下能够迅速恢复,这也是几十年来,中国发生金融危机或者经济危机次数远远少于欧美的根本原因。


至于什么时候会加速?


晨曦在人民币货币战略 (下):中国的应对策略(点击上方蓝色字体可跳转阅读)中讲过,中国接下来最大的投资机遇在于外围金融风险冲击导致欧美金融市场崩塌和实体经济衰退而引发的国际资本逃离。由于欧美奉行MMT理论,这个理论晨曦简单讲一下:MMT理论就是通过不断印钱可以维持经济不爆发危机而发展下去。这种理论,相信具有东方传统思维的人都觉得这是个谬论!但欧美就是这么没有脑子!从这里可以反映,那些一味信奉欧美的人,脑子也是~!


MMT理论的危害要么不爆发,一爆发就是崩盘,不是股市崩盘这么简单,而是整个国家崩盘!听起来可能有人觉得晨曦是危言耸听!在国外国家破产并不是奇怪的事情,冰岛曾经就破产了!只是你生活在中国,不深入了解外国的荒唐!只是你生活在中国的强盛时代不了解美国1929大萧条的惨绝人寰的黑暗时刻!在当时,美国人何尝不是坚信他们能够一直保持繁荣。就像2007和2015年年中国股民,何尝不是坚信股市没有最高只有更高!


而2019年的经济拐点就是1929年90年周期的循环拐点,这就是晨曦为何一直叮嘱大家在场外的就不要进场,在场里的请时刻做好风险防控的原因!这一次会很惨烈!

在外围金融风险爆发后,欧美经济必然陷入长期衰退,纵观全球,只有中国经济具备生机!只有中国,未来才有最大的发展空间。无论从经济的前景、金融市场的发展阶段、国防力量还是人民币的信誉,都是全球资本的首选!


可能有人会问,既然中国那么好,为什么现在国际资本不来中国呢?


关于这一点,晨曦在讲货币战争与人民币战略系列文章时曾经讲过,聪明的资金已经开始布局中国,像通过MSCI和富时罗素指数进入中国金融市场的资金,以及一些国外金融机构在中国开始开设中国投资公司以及分部。但这只还是一小部分。


由于欧美目前还没爆发危机,因而大部分的资金还没有外逃。加之美元自2020年3月以来一路大幅贬值,把国际资本套在了美国,如果此时国际资本出逃美国,势必要付出更大的汇率成本,这也是晨曦为何反对人民币不正常升值的原因,因为只有保持与美元相对稳定,才能破美国这个局,一旦引发美国资本逃离,美国便无力回天,这也是为什么人民币一贬值中美就会出事的根本原因!


再者,如今中国为了预防这轮即将爆发的危机,还没有大幅开放海外资金进入中国。这也是为什么管理层从3月以来多次“公开”、“明示”大家要注意金融风险的根本原因。由于中国设置了资本流动机制,国际资本进入中国需要得到中国监管层的同意才可以进入中国。这就有点像两个连通的水池,两端都有一个阀门。而美国使美元大幅贬值,就是拧紧了美国水池外流的阀门;中国没有对外大幅开放金融就是还没打开外资进入中国水池的阀门。


只有外部金融风险释放后,欧美的阀门将不攻自破,无论美国怎么拧紧,那里面的水都会像决堤一样外涌!


在外部金融风险释放之后,中国将会打开外部进入中国的阀门吸收国际资本。为何中国要吸收国际资本呢?


此前晨曦讲说,一个国家要发展,就要让资本沉积,使得国家成为资本积聚大国。无论是以前的英国还是现在的美国,都是因为资本积聚而繁荣。美国之所以在2000年之前生生不息,持续繁荣,就是因为美国积聚了全球资本。

中国如果要进一步崛起,引领全球实现人类命运共同体,就必然要吸收国际资本,为我所用,只有这样,中国才能持续繁荣。当然,国际资本的到来会引发很多监管问题,但这是管理层要思考的,我们普罗大众,只需关注可以掌握的投资机会即可。


在外部金融风险冲击之时,全球资本市场必然会受到冲击,中国的楼市和股市也难独善其身。随着资本市场大幅下跌,流动性必然会被大量消灭,如今通胀的局面就会马上扭转,继续回归通缩。短时间,全球都会进入衰退!


为了扭转衰退局面,为了壮大中国,为了占据全球金融制高点,中国必然会打开国门迎接国际资本。


在这个过程,我们要做的就是要避开这一轮外围金融风险释放的冲击,然后不抓风险冲击过后国际资本进入中国的这个大机遇!


你知道这场危机什么时候会爆发吗?


详细没人能够精确知道哪一天会暴跌!即使晨曦在2020年2月23日发文预告美股会因为新冠疫情而引发崩盘,第二天美股便开始大幅低开暴跌,多次熔断,但那也只是碰巧那么快爆发了!

但如今,欧美市场在日线和周线级别都出现不同程度的背驰,既然背驰了,后面就必然要修复,既然我们知道要跌,只是不知道哪一天突然下来,那为何还要去冒这个险呢?是因为等不到明天了,还是等不到明年了?相信各位都不是,都能等到明年!只是因为大多数人心存侥幸、心存贪恋而留在市场中挣扎!哪怕实际上操作亏损累累也会产生一种不操作就会错失机会的错觉!


人民币货币战略 (下):中国的应对策略(点击上方蓝色字体可跳转阅读)中晨曦最后提到中国经济转型的一个操作——化楼为股,借着外部风险冲击之际,国家会给楼市护盘,但不会在楼市未跌之前就护市,而是在跌下去触及预警线了才会出来护盘。但在楼市护盘之前,必然会率先出台鼓励资金进入股市的政策,因为股市是经济的加速器,股市能够有效降低企业融资成本,因此股市会成中国率先发展的投资场所。在国家出台股市利好政策的情况下,股市必然会迎来行情,从楼市出来的资金就会往股市里走,便会实现化楼为股,等资金进入股市后,国家再出手护盘楼市。因此,股市及其相关的基金投资才是这个风口中的最重要投资市场!


后面楼市会如何走呢?


在外部金融风险冲击时,楼市会迎来下跌,而且预计这轮调整不小!不同地区10%-40%不等!但像一线城市的核心区,在这轮下跌后就是机会,因为中国的城市群发展才刚刚开始,还有几十年的发展。但三线以下的城市,恐怕很难翻身!


风险正在酝酿当中,是否如晨曦所言出现如此机会,让我们拭目以待!



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END


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作者:晨曦

公众号:晨曦见闻

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发布时间:2021-07-14 18:19:03

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