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一周财经八卦_【一周财经八卦2721这次是真的:房市进入漫长的平台期】

由万总和贝小姐发表于2021-07-13 19:21:49

敲下这行字的时候,先慰问过去两三年房市猛涨的深圳、东莞、杭州等地的读者,过去一年房市微涨的北京读者,以及过去五年房市都不涨的全国各地读者(均不含学区房)。
咱号笃定地告诉大家:炒房时代彻底结束,全国各地的房价,都将进入漫长的平台期,直到老龄化社会来临,房子彻底卖不出去。
目前的情况是:非但针对个人的、层层加码的“限购”政策不会松绑,又上马了针对开发商的“三条红线”政策、针对地方政府土地拍卖的“两集中”政策,以及,针对银行的、二手房买卖的“参考价”政策。
买房的、卖房的、卖地的、贷款的,房市四个环节,每个环节都被死死限制住,结果当然是房价也被限制住。
 
先诵读一遍“最高指示”镇楼。
2019年12月,中央经济工作会议——要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。
关键词:稳地价、稳房价、稳预期。
当然,这个那个,这20年,老百姓听得都多了去了,从几千块一平米听到十几万一平米,大家早就不信了。
但实话实说,2016年大涨之后的限购、限制开发商融资的政策出台后,至少京沪(除深圳)等一线城市的房价还是限制住了。
可惜的是,因为“棚改”货币化,四五线城市又迎来一轮大涨,彻底把中国居民的储蓄掏空了。
但始于2019年中央经济工作会议的这轮调控,还是有所不同。
哪里不同呢?
权力结构的改变带来的不同。
2018年,监察委成立改变中国:从业务干部治国到政工干部治国,每天就是考核你有没有听话,上头让干什么就干什么……这就是不同。
噗,不要笑啊,不是官员不知道厉害。
 
“最高指示”催生三大发明:三条红线+两集中+二手房参考价
“三条红线”政策,去年7月月实施,针对开发商——关闭银行保险信托等所有正规金融机构渠道,明确限制开发商融资。
咱号在去年的【28/20】讲了,这个政策一出,“周期之母”彻底熄火——之前咱国的经济周期都是靠房价大涨带动,房价一涨,啥都涨,各行业都景气了,景气周期也来了——“三条红线”以后,开发商融不到资,没钱拿啥炒地?“地王”一词从此告别江湖。
“两集中”政策,今年2月公布,针对地方政府土拍——2月26日,自然资源部开发利用司负责人刘彦:各地合理适度集中出台宅地出让信息,重点城市要实行“两集中”。
两集中:集中发布公告;集中组织出让;全年卖地不得超过三次。
咱号在今年的【14/21】讲了,“两集中”主要是消除土地出让中的信息不对称:以往,地方政府在出让土地时,往往靠“信息不对称”抬高地价,比如,不告诉开发商全年的拍地计划,让开发商心里没底,只能出一宗抢一宗。
“两集中”后,全国22个重点城市都得按固定格式,统一发布全年供地计划。
22城名单:北上广深/南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、天津/长春、无锡。
今年各城市打算出让哪些地块?年初发布计划一目了然,便于开发商制定策略。
以及,既然提出了“稳地价,稳房价,稳预期”,那么这22个城市肯定是要“限地价”,才能稳地价,“限房价”,才能稳房价。
把地价和房价限制住,并公布出来,自然也就稳住了二手房价格,也稳住了消费者预期。
这是在土拍端进行的重大调控。
其实,2016年起,咱国就执行了“限房价”政策。
只不过,当时不限地价只限房价,而且是开发商拍完地后,地方政府才出来限房价——这当然不够合理,就导致了那两年卖房出现了“双合同”,一份是按限价卖房的合同,另一份是以装修、水电的名义补充收费,而且这个收费还贷不了款,最后还是消费者承压。
以及,地产分析师们还贡献了一个说法:2018年入市的房子质量都不好——因为2016年拍卖的土地被限了房价,开发商只能在房屋质量上做文章以保证利润。
总之,又限房价又限地价,是不是忽悠?
下面是“两集中”后北上广武的土拍八卦。
 
一线城市首秀:广州,4月23日。
其实,广州土拍定在了4月26日,但“两集中”后都有土拍新政,所以,广州先把一块位于黄浦区的优质地块挂在了土拍系统上,为新政开个光(哈哈开玩笑的)。
广州土拍新政:每块地都有限价,开发商可以在竞拍阶段自由报价,如报价触达地价的上限,所有报价者均被送上“摇号席”,通过摇号确定花落谁家。
黄埔区这块地开拍30秒就被送上了“摇号席”,大热门儿。
总体来说,广州4月土拍的48宗地,4宗摇号,18宗溢价成交,20宗底价成交,6宗流拍。
地方政府最怕“流拍”,广州的首秀,一半以上是底价/流拍,不知是广州政府故意为之,还是开发商真的谨慎……
底价/流拍意味着市场不够火热。
不火热当然算“调控住了”,所以还是不火热好。
首秀就是有这样的压力:要不要把调控手段使足?
上来就把调控手段使足,会不会显得太那个?但该上的手段不上,被人看穿,主官也会吓得晚上睡不着觉吧?
哈哈哈哈哈哈。
反正广州首秀暴露了两个问题:
一是马甲问题:开发商因为预计到了热门地块会“摇号”,纷纷注册马甲参与拍卖,就为了在摇号中增加中签机会。
财新说,黄浦区那块地,看着有320家企业摇号,实际上是34个开发商及他们的马甲,其中有家央企一气儿派出了60个马甲,光4亿一笔的保证金都交了240亿。
有个花边:广东省做资金生意的民企趁机捞了一把——因为不管是本尊还是马甲,参加土拍都要交上亿的保证金,现在正规金融渠道不是都不允许给开发商输血了吗,做资金生意的民营企业愉快地薅了开发商羊毛。
二是围标问题:房企暗中结盟,然后都去参加竞拍,不管你中还是我中,后期咱们合作开发——大家都有肉吃,还不会把地价抬高。
这次广州土拍,广州的国企越秀地产表现比较突出。
土拍前一周,越秀地产分别跟来自杭州的滨江集团和来自深圳的龙光集团举行了战略合作签约仪式,号称要在长三角和大湾区“深度合作”。
然后越秀地产报名竞争15宗地,拿下8宗。
估计这8宗地,后期开发会出现两个战略合作伙伴的身影。
 
广州拍完轮到北京。
北京是5月10日进行土拍,5月27日基本结束。
北京实行的是房价地价联动,地价有上限,房价也有上限。
北京土拍新政是“新三竞”。
1. 一块地,先竞价,竞价触及地价上限后,转入竞报公租房面积,也就是,这块地你们能拿出多少面积来盖公租房,公租房竞报触及上限后,转入“高标准程序”。
公租房:开发商盖完房子后,政府用低价回购,再把这部分房子用来出租,做保障型住房。
2. 一块地,先竞价,竞价触及地价上限后,转入竞报政府持有商品住宅产权份额,也就是,这块地,你能拿出多少面积来盖政府持有产权住宅,触及份额上限后,转入“高标准程序”。
政府持有商品住宅产权:开发商盖完房子后,政府持有部分产权,上限20%,将来与购房人共同持有该房产。理论上,政府持有产权部分越高,房屋售价越低,比如政府持有20%,这房能卖8000元/平,政府持有10%,这房就得卖9000元/平——购房人的产权份额越大付的钱就越多嘛。
公租房和政府持有部分产权房相比,开发商更喜欢公租房。因为政府持有产权的房子,政府也会参与定价,定价时往往就爱打折,不如公租房。公租房是明码标价回购,北京的回购价在10000元/平左右。
3. 一块地,先竞价,竞价触及地价上限后,直接转入“高标准程序”。
这个“高标准程序”是个啥?
就是房企的建设方案,看谁标准高,地块就给谁。
高标准条款包括:绿色/装配式/低能耗/健康/宜居/管理模式
开发商“三竞”触顶后10天内交建筑方案,然后闭门评比,谁胜出地块就归谁。
这个程序主要是为了防止开发商降低房屋质量。
北京一共出让了30宗地,28宗最后都要竞“高标准”。
因为这个政策出台的比较突然,而且三竞竞到最后,开发商到底能不能挣着钱,需要算得很精细,所以给开发商造成的困扰也挺大。
比如,北京朝阳区王四营的三宗地块,一宗是“三竞”后大家都没报建设方案,就由报公租房面积最高的房企联合体拿下了;一宗是“三竞”后只有一家联合体报了建设方案,就由这家拿下了;只有一宗是“三竞”后大家都报了方案,走到了闭门打分环节。
王四营地块,坐落在朝阳区,四环到五环之间,在北京就算是“城区”了,所以也是30宗地里,比较热门的地块。
那边知名二手房富力又一城现在的价格是5.1万/平,限竞房华樾国际6.8万/平。
此次土拍,王四营三宗土地的楼面价分别为3.9万/平、4.5万/平、5.7万/平,该地区房价“指导价”是7.1万/平。
以前,开发商的最终售楼价,能达到楼面价的3-5倍,2016年后,只能超过楼面价0.5-1倍。
5.7万/平的楼面价 VS 7.1万/平的指导价,地价占了房价的80%。
4.5万/平的楼面价 VS 7.1万/平的指导价,地价也占了房价的60%+。
5.7万/平那个地块,就是那个大家都报了建设方案的地块;4.5万/平那个地块,就是大家都没报建设方案的那个地块。
都报了=竞争很激烈;
都没报,也=竞争很激烈→报价的时候激烈过头了,激烈到报方案的时候都有点反悔了。
所以,北京土拍暴露出来的问题跟广州还不一样:“新三竞”对开发商利润挤压得太厉害,挤压到大家入围后,回家一测算,算了不买了——这你能不害怕吗?人家都不想买了!
像重庆,上半年土拍平均溢价率39%,具22城之首,中信建投就测算说,重庆这次土拍有超过10宗土地的隐含毛利率为负数——毛利率为负拍来怎么挣钱?所以这还真是个问题。
可能有亲还惦记那个“高标准程序”,嗐,那玩意儿能管用吗?
何况还有的联合体该报没报也让它们中标了。
 
6月18日,上海土拍,22城的第21场土拍,堪称上半年的“收官”之城。
上海的难处:广州和北京的漏洞已经被市场发现,“堵”还是不“堵”?
上海选择“堵”。
首先,杜绝围标:所有报名企业,彼此不能有参股关系——封堵马甲;所有报名竞买的企业,胜出后不得合作开发——瓦解“战略合作”。
其次,政府直接向开发商让利,不过度挤压开发商利润——上海的政策不是价高者得
上海土拍新政:
设定溢价10%的天花板,设定竞拍起始价、中止价、最高报价。
大家先从起始价开始报,如果没有触及中止价,价高者得;
如果触及了中止价,停止报价,大家一起转入一次性书面报价。
一次性书面报价不能超过最高报价,各家报价后算出一个平均价,最接近这个平均价的出价者胜。
哎妈复杂了,听着有点像那个药品“集中采购”:恁是不敢选报的最便宜的。上海是恁是不敢选最贵的。
所以,据贝壳研究院统计,上海土拍的平均土地溢价率是22城中最低的,只有4.9%,北京7.1%,广州11.7%。
而且,跟广州和北京不同,上海这种竞价方式,小房企也有拿地的机会。
给上海点赞,不愧是中国做生意最讲究的城市,大家好才是真的好。
 
6月29日,武汉,22个城市中最后一个,完成上半年土拍。
武汉是22城中的二线代表。
出让54宗用地,8宗溢价成交,其中两宗溢价100%以上,但在底价成交的34宗的“掩护”下,溢价率被平均为17%,哈哈。
武汉这场土拍,楼面价较2020全年成交楼面价上涨了40%。
为什么这么突出?
主要是因为拿出来了几个优质地块。
这也是上半年22城土拍的共性:
以往土拍,地方政府都搞“饥饿营销”,今年不搞了,基本上大家全年供地的一多半,直接就在上半年拍完了——以往大头都在下半年,今年都抢着在上半年拍了。
为啥?
一是,全年供地计划已经公布,捂着没意义了,还得跟其他同类城市竞争,万一开发商上半年其他城市拿地拿够了,下半年你这儿拍地他不积极了怎么办?
二是,谁知道上半年情况一出,下半年上头又要提什么新要求,还是赶紧跑吧。
所以,二线城市普遍都拿出了优质地块。
确实,监管越来越严,越到后头,越说不准什么情况,别把优质地块再给捂馊了。
 
以上是北上广武情况汇报。
众亲最关心的应该是:房子还能涨吗?
看土拍情况:优质地块还能涨,普通地块不但不能涨,没准儿还得降——为了平抑涨幅向上头交差,地方政府肯定会用降价来“平均”涨价。
比如北京王四营地区,现在卖6万8,两年后“指导价”7万1,这肯定算涨价;但在不热门的地块,比如房山,这次拍的土地,房价指导价是3万9,但房山现在均价其实是4万2,倒挂了。单论挂出来的这个3万9的地块,“指导价”都比临近地块前两年的“指导价”直接便宜了2000元/平——货真价实地降价了。
所以,刚需如果不追求地段,还是可以慢慢上车的。
但土地财政这剂鸦片还是脱离不了,土地比起来,还是在缓慢涨价,只是限制住了上面盖的房子的房价。
就是压缩开发商利润,让利给地方政府呗。
5月份,杭州龙头开发商滨江集团,2020年度业绩网上说明会。
投资者:近期杭州集中推地中滨江拍下的几块地,净利润能有几个点?
滨江集团董事长戚金兴:“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低……努力做到1%-2%的净利润水平。”
净利润1-2个点,还得努力才行……
舆论都哗然了。
是啊,面粉贵,面包还限价,可不主要就是压缩房企利润吗?
当然戚总说的这个净利润1-2%,也有所隐瞒了,虽然房地产企业的金融属性已经被剥夺,但这不还是强调了“融资能力强,融资成本低”吗?
如果这个净利润1-2%中,公司自有资金的利润率是15%,融来的资金利润率是1%——谁管融来的资金挣多少钱,还是看自有资金能挣多少钱,是不是?
以上就是“两集中”后土拍的情况,由于这些房子都将在两年后入市,所以,现在的平稳,至少保证了两年的平稳→咱号说,房市进入了平台期。
那么,“漫长”又何来呢?为啥是“漫长的平台期”呢?
因为,短期看,各城措施都不一样,但最后一定会趋同——全国土拍标准化。
因为,总有人给你家的漏洞打补丁,比如上海土拍时打了广州的补丁,那么,广州下半年土拍的时候,能自己不打补丁?以及,上海让利了,北京深圳好意思不让利?就算北京明年要开奥运会,钱紧,后年还不让利?
不可能漏洞都被别人看了去,还硬挺着不堵。
所以,“两集中”+现在的政治风气=全国最后只能是比,谁限得好,谁稳得住,而不是比,谁能钻空子,谁能耍心眼儿——地价房价也就因此长期稳住了。
 
此外,还有一个现在看不出效果的招儿:增加住房供应。
像深圳这样的人口流入地,肯定是已经要增加住房供应了,像北京上海这样控制人口流入的城市,按中央精神,也需要定向向外来人口、年轻上班族增加住房供应,也就是廉租房等。
不过,这也只能两年后见效,所以,两年后的房市到底立体多元成啥样,真不好说。
 
“两集中”打压房价还不算终极措施,还有更终极的。
八一下针对银行的、二手房买卖的“参考价”政策。
这个太狠了。
深圳房价贵,咱号去年【28/20】讲过,住建部亲自去座谈,深圳开启最严限购令:全国最后一个观察房价的窗口也关闭了。
嗯呐,光限购也没什么意思,为了让房价降下来,大招一个接一个。
最新发明是“二手房参考价”。
2月8日,深圳市房地产和城市建设发展研究中心,发布了一份覆盖全市3595个住宅小区的“二手房参考价”。
然后深圳二手房成交,就3月→4869套,4月→4396套,5月→3781套,6月→3216套,4个月直降30%+。之前深圳都是月均万套。
这个“二手房参考价”咋有这么大威力呢?
哎妈,威力太大了。
8万的房,参考价6万,11万的房,参考价7万——听着:银行贷款只按参考价!
你买个二手房,贷不了那么多款,你咋买?
可能有亲说:那不管,我就卖11万,我就不参考那个参考价,你爱买不买,看谁熬得过谁。
问题是:你不卖,总有人卖。
市场就是这么多元:总有人着急卖房,着急卖房就按参考价卖。
一旦你这个小区,有人以参考价成交了,那么后来的买家,当然都愿意等一个7万的参考价,而不愿意就和你这个11万——随着买家越来越耐心,慢慢地,卖房市场就成了买方市场,参考价也就成了气候……
可怕不?
或者说,可喜不?
深圳这个“二手房参考价”,作为治理房价的终极大招推出,对全国绝对是个“震撼”——以后谁再管不住房价,对不起,深圳~~
绝对可能被推向全国啊!
 
八一下学区房。
学区房的问题是:不能把眼光局限在教育口,光想着教育口出大招打压学区房——万一用深圳模式,使用银行这个武器打压学区房呢?
像京沪,是用打散学区的方式削弱学区房的存在感:买了房也让你上不了学。
如果这招还是打压不下学区房的价格,为了考核过关,各地主官怎么就不会采用“深圳模式”呢?
当然,深圳模式≠二手房参考价,深圳模式的核心是不让银行给你贷款或者尽量少贷款。
如果贷不上款,还有多少人买得起学区房?
所以,众亲,现在不要往学区房里冲,再看看,看看。
 
总之,现在的情况就是:“两集中”限住了房价,如果再限不住,还有“二手房参考价”作为后手,所以,咱号立一个“房市将进入漫长的平台期”的flag,不算毫无根据吧?
这一“漫长”,也就“漫长”到中等发达了,到那时候,咱国也深度老龄化了,房子还算事儿吗?
不过,最后还是提醒一下众亲,如果您居住的城市是人口流入城市,虽然房价表面被控制住了,但那是“平均”大法,在城市内,房子作为资产,还是要精心调配一下,比如老破小升级,比如新城区和老城区的资产搭配等——但总体说,房子作为投资品的时代过去了,只能是家里资产保值和升级居住用。
 
八一下央行全面降准。
7月9日,国家统计局发布了6月份CPI。
当天下午,中国人民银行:自7月15日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。
全面降准0.5个百分点,释放长期资金1万亿。
业界各种段子就出来了,主要是自嘲,分类:1. 骂了半天美国放水终于也放水了;2. 原来消除大宗商品涨价影响,手段就是放水啊;3. 连“定向”俩字都不要了,直接“全面”,急了眼了;4. 科创板两年解禁期到,央行又派救兵了……
注意啊,都是自嘲,是自嘲!不是真的笑话央行。
因为业界很清楚为啥要降准:还是经济不行。
国家统计局发布2021年CPI:1月-0.3%;2月-0.2%;3月0.4%;4月0.9%;5月1.3%;6月1.1%。
妈呀6月又下降了。
哪有年中CPI下降的道理,就算猪肉降价影响CPI,这个可怜的1字头也不是央行盼望的——看着美国6月CPI可能到5%,咱央行都馋哭了。
美国的5%看着可怕,但这是同比,跟去年比——物价比疫情期间大幅上涨,说明美国需求非常旺盛,消费非常旺盛。
咱们这个同比1.1%,就说明经济并没有从去年“衰退”的泥潭中走出来,现在的消费,跟去年此时相比,没强到哪去。
俩字儿:通缩。
这种时候,如果不赶紧打一针,真的陷入衰退,就螺旋式下降,更不容易走出来了。
所以央行果断放了一万亿出来。
其实,央行对今年这“消费不振”情况,特别有思想准备。
众亲还记得吗,在今年的【03】里,咱号写了CPI的事:
1月15日的国新办新闻发布会,出了一个新闻。
央行副行长陈雨露说:总体来看,2021年我国的物价水平大概率会保持温和上涨……下一步,随着我国经济持续稳定恢复,国内消费需求逐渐复苏释放,我们认为未来核心CPI有望继续回升
好多人看了都骂,说物价上涨这种坏事还能粉饰成“温和上涨”,还顾不顾老百姓死活。
这里面有个误会——现在普遍的担忧、焦虑、怕的是“通缩”,怕的是一旦跌入通缩区间,经济就死循环,再也起不来,像日本那样。
所以,陈总说,“温和上涨”、“核心CPI有望继续回升”,其实是回应对“通缩”的担忧,承诺不会通缩。
只不过不了解背景的人听了刺耳。
那么问题来了,物价“温和上涨”就能堂而皇之地官宣吗?
能。
CPI温和上涨,是个健康的经济现象。
您想啊,货币投放跟着GDP增速增加,GDP增6%,货币投放就增6%……一年年下来货币越来越多,这物价要原地不动,科学吗?
再说工资也跟着涨啊。
所以核心CPI温和上涨,尤其像咱国基本低于2%,算正常范围。
——以上是年初的内容。
说明央行心里是防备“通缩”的。
核心CPI是排除了供需波动因素的CPI,通常比CPI要低,众亲看看,咱这半年,平均CPI仅仅上涨了0.53%,核心CPI还不得低到尘埃里?
CPI上不去,就是长期没有增长的日本!
CPI高涨如4%,就是今日复苏强劲之美国。
众亲想要哪个CPI?
当然是希望经济能强劲增长对不对?
那么问题来了:不是一直都说恢复的不错吗?
是的,国家能使劲的地方,是恢复得不错,咱号也说了:去年房地产投资为国家贡献了夜壶的最后辉煌,普通生活用品为国家贡献了不错的出口——GDP三驾马车之投资+出口都交出了靓丽的成绩单,然后,CPI,消费,就,拉胯,了。
今后,投资,是指望不上房地产了;出口,随着美欧的强劲复苏,他们自己的生产会恢复,咱们的出口就会回落;这两项指标一齐调头向下,咱这经济,可不就要出问题吗?
所以,央行突然全面降准……不降准能怎么着啊?
欧美央行不都是这个思路吗?
用放水制造通胀,用通胀换取就业,用就业扛住社会总需求,继而保证经济有个基本的增长,不至于陷入衰退——而且欧美干的不错。
既然人家这么干效果挺好,咱国也早晚会走向这条路。
不走向这条路,没路可走。
您说现在是投资好拉动,还是出口救中国?
是的,MMT(现代货币理论),您没记错。
为了对抗通缩,不得不搞人为通胀。
下期讲拜登要把MMT用到飞起——你搞国家资本主义,你以为我就不会搞国家资本主义吗?众亲,下周二见。

作者:万总和贝小姐

公众号:一周财经八卦

原文链接:http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU0NTcyMjg3Ng==&mid=2247485978&idx=1&sn=6d0e72151809373d15d1b6070c703402&chksm=fb69d289cc1e5b9fbe7442a35bc26516ff81ad9ff53d67c02f3f44fd7da3b803bd53fe867398&scene=0&xtrack=1#rd

发布时间:2021-07-13 19:21:49

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