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理财周刊_一记重拳!多地政府再出手,二手房价不能再“野豁豁”!

由AJ发表于2021-07-13 16:36:24

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在二手房价迭创新高的大背景下,全国已有多个城市推出二手房参考价。此举意味着,对二手房市场的管控力度,再次提升。


二手房价创新高


机构跟踪监测结果显示,在今年上半年,100个重点城市二手住宅市场均价达到15558元/平方米,创历史新高。


进入2021年初,受多城调控政策不断加码,叠加涉房资金监管力度不断加大的影响,二手住宅市场均价出现微调,但进入二季度以来,在部分热点区域热点城市的带动下,市场持续热度攀升,价格自4月起连续3月上涨,在今年6月达到年内新高。



分城市等级来看,2021年6月各等级城市二手住宅市场均价均呈不同幅度的上行。其中,一线城市市场均价为62449元/平方米,环比上涨0.14%。主要是受到上海、北京价格上涨的带动,市场均价环比分别上涨2.06%、0.29%,二线城市市场均价为18407元/平方米,环比上涨0.07%,涨幅较上月收窄0.47个百分点。三四线城市市场均价为11890元/平方米,环比上涨0.30%,涨幅较上月收窄0.57个百分点。


部分城市二手房均价同比涨幅达到两位数。据诸葛找房数据研究中心跟踪监测数据显示,嘉兴同比涨幅达到19.34%,排名全国之首;淮安、盐城紧随其后,同比涨幅分别达到17.56%和16.69%。此外,合肥、上海、杭州、宁波等热点城市,同比涨幅也超过了10%。


多地推出二手房参考价


7月9日,上海正式开启二手房挂牌价核验政策,未通过价格核验的二手房源,将无法对外发布。这是继去年底规定新增房源交易核验环节之后,上海针对二手房市场管控的又一记重拳。


值得注意的是,针对二手房房价方面的强监管,上海并非首例。自2月以来,已有至少七城开启二手房参考价。


就在前一天的7月8日,西安出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,正式推出二手房成交参考价。


更早些时候,包括深圳、无锡、成都等城市,也已陆续出台政策,推出二手房参考价。深圳是国内首个建立二手房成交参考价发布机制的城市。


房价涨幅、成交均受抑制


二手房参考价对房价涨幅起到了抑制作用。


从深圳政府公布的参考价来看,均低于此前成交价格。比如深圳在2020年12月份公布的新港鸿花园,政府参考价为53700元/平方米,较成交价格低了13%。此外,深圳陆续公布的红树西岸、宝能城、蓝湾半岛等政府参考价,也均比成交价格低16%~32%不等(具体可见下表)。


表 深圳政府参考价与实际成交价格比较

数据来源:中达证券研究


二手房参考价对成交也已产生了不小的影响,深圳二手房成交甚至出现“暴跌”。根据深圳房管局的数据,2021年3月后,二手住宅成交量持续下降,2021年5月和6月的成交面积分别约27.6万、23.7万平方米,分别同比下滑61.0%、73.8%,较2019年同期下滑54.5%、50.2%。6月仅成交2820套,更是创下2003年以来最低值。


根据克而瑞公布的数据显示,部分已经实现二手房指导价的城市,成交量明显出现下滑。比如已经公布两个批次参考价的成都,二手房年初累计成交量同比下降20.40%。


那么,二手房参考价是如何影响成交的呢?以深圳为例,各大银行根据成交参考价格发放二手房贷款,通过与银行的联动,配合贷款指导政策等一整套组合拳,以实现降杠杆。


具体来看,在参考价机制下,二手住房贷款发放以参考价格为准,买方资金压力增大,从而导致成交量大幅下滑。二手房参考价机制作用中,“引导商业银行合理发放二手住房贷款”在实操过程中成为最为关键的因素。


举例说明,假设深圳某套二手住房的实际协商价格为1200万元,但成交参考价格为1000万元,最高能够申请到700万元的房贷(首套房),这要求买家必须筹集到500万元的首付款,相当于变相抬高了首付。


由此可见,二手房参考价机制增大了二手住宅买方的资金压力,也正是因为如此,而这也正是导致深圳二手住宅成交量大幅下降的重要因素。


专家认为,二手房参考价可能在二手房价上涨更快、一二手房倒挂现象严重的城市推开,地方细则可能影响政策效果。


可以预见,未来在强管控之下,叠加二手房参考价机制,成交量、价将趋于理性。


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封面/摄图网

作者:AJ

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发布时间:2021-07-13 16:36:24

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