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成都商报房产发布_成都楼市半年观察:5次“新政”、天府新区卖出5165套房,主城过半房源超过140㎡……

由谢雯发表于2021-07-05 18:12:07


如果用一个词来形容上半年的成都楼市或买房心路历程,你会用什么?


稳。


这是发哥把问题抛给成都楼市的参与者们后,获得最多的答案。



又是“半年”,又到回顾的时候。


之所以我们在此时“不免俗”地去强调主要时间节点的“仪式感”,正是因为它们提供了一个契机,一个让我们得以稍加驻足、重新打量市场的契机。


我们总结出的以下五个关键词,相信你会感同身受。 


关键词1:政策

五次“新政”落地

精细化指导


2021年上半年,成都一共出台5次和楼市相关的“新政”:


3月22日,成都发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从“住宅用地供应管理”、“房价地价联动机制”、“住房保障”、“住房交易管理”、“严格金融审慎监管”、“市场秩序监管”、“落实调控主体责任”7方面对楼市政策进行收紧。(点击这里查看具体内容)


5月7日,为新房摇号政策“打补丁”,无房及棚改报名户数未达3倍,普通资格依照无房家庭排序规划依序递补;无房及棚改选购结束后,普通依摇号结果选购。(点击这里查看具体内容)


5月28日,发布成都市二手住房成交参考价格发布机制(点击这里查看具体内容)


6月7日,出台政策对参与商品房建设用地竞买的房企进行资格审查,对同踩“三道红线”对房企和发生严重失信情形的房企限制进入。(点击这里查看具体内容)


6月7日,出台《成都市新建商品住宅技术管理规定》,提出房企可提供升级装修方案,供购房人自愿选择;设置交付样板房、工序样板房。(点击这里查看具体内容)


五次政策的出台,包括土地市场、住宅市场、信贷政策、开发政策以及市场监管等方面,让目前楼市调控全方位、无死角,且做到了精细化指导。 


关键词2:土地

中心城区首次推行集中供地

自持、无偿移交等指标均高于去年


拿到地、拿好地,一直被认作是房企“活下去”、“活更好”的关键所在。


今年,集中供地在全国22个重点城市推行,成都正是其中之一。一年分三次买地,彻底颠覆了房企及地产行业的惯有模式。曾经,房企可以根据自身的资金状况、战略需等要选择拿地时机;模式巨变,叠加“限地价、限房价”的双限要求、竞自持比例要求和产业引入要求后,拿地变城对房企综合实力的爆发性考验。



6月7日,成都中心城区开启第一次集中供地。从40宗土地拍卖结果来看,以兴城人居为代表的国资、以德商为代表的品牌房企齐头并进,分别拿下4宗和3宗土地。


结合近两年新增土储来看,2019年至今,两家房企共计斩获27宗地,其中兴城人居拿地总建面达190万平米,德商拿地总建面约93万平米,如此大的土储将让两家企业在后续销售端持续发力。


另据机构所做统计,整个上半年大成都出让土地110宗,其中有自持、无偿移交要求的地块67宗,占比55%,同时平时自持比例达18%,各项指标均高于去年。 


关键词3:房企销售

TOP10房企销售面积首破400万㎡

万科、保利、恒大领衔前三甲


“现在是优秀企业的盛世年华”。年初,融创中国董事会主席孙宏斌的这番话一语中的。2021年上半年,“一新一旧”两个清晰的趋势在房企销售金额TOP10的榜单中呈现。


和过去几年相同的趋势是,尽管市场供应量同比下降了约8%,但前10房企的销售金额和市场份额进一步提高。根据克而瑞四川统计的数据,成都TOP10房企销售金额约783亿,高出去年同期164亿,同比上涨;销售面积首次突破400万平米,达到428万平米,高出去年同期41万平米。


图据克而瑞四川


“新趋势”则是在近三年被外来龙头房企占领绝对主导后,以兴城人居、城投置地为代表的本土国企,和以德商为代表的本土民企,均冲进TOP10,让三年来本土企业的份额首次占到三成。


具体至各企业的业绩,同样来自克而瑞四川的数据,万科、保利、恒大分别以115.53亿、93.60亿和82.69亿的金额排在前三位,紧随其后的是龙湖、华润和兴城人居。上述企业里除恒大均实现了销售金额的同比翻红,其中排在前两位的万科同比增幅达70.85%,保利达到60.08%。 


图据克而瑞四川


关键词4:区域

天府新区供需持续领跑

金牛区相对靠后


不知你是否留意到,这几年,但凡身边的朋友想要购房,意向区域中总绕不开天府新区。继去年全年销售排在各区域首位后,天府新区继续在今年上半年领跑。


来感受几个数字:


1~6月,天府新区总共推出6355套房源,认购5165套;排在第二位的新都区供应4640套,认购2982套;供应排在第三位的是4480套房源的郫都区,但认购排第三的是2519套房源的成华区——无论供应,还是认购,天府新区均远远领先于其他区域。



另一个参考的维度是单盘备案套数,尽管有时间的滞后性,但上半年备案排在成都前20位的楼盘中,天府新区就占到9个,麓湖生态城、川发·天府上城和中海·天府里三个项目单盘备案套数均超过1000套。大盘、价格低于周边二手房或其他新房项目,是其卖更好的关键原因。


主城区供应和认购最少的是金牛区,两个项目仅推出房源334套,认购316套。 


关键词5:产品

小高层、洋房占比超4成

主城区过半房源套均超过140㎡


产品方面,在成都提出“中优”之后,主城区近一年多来市面上在售住宅容积率多在2.0~2.5之间。为满足容积率的要求,也为了达到溢价,我们会发现房企在做产品定位多倾向于中低密物业。


反馈在今年上半年的销售端,整个市场发出134张预售证,出现了高层住宅成交比例下滑4个点,而改善客群转向小高层和洋房产品带来供需持续扩大的趋势。根据机构统计的数据,大成都高层成交占比约56%,小高层、洋房的占比约41%,剩余3%的成交为别墅类产品。



对比过去两年,别墅产品成交占比无明显变化,而小高层、洋房的占比已从2019年的34%升至2020年的36%,再到今年的上半年的41%,连创新高。甚至在传统三圈层,今年1~6月这类产品的成交占到61%。


套均面积的分化开始在传统一二三圈层扩大主城区超过一半的新房供应套均面积上升至140平米,100平米以下的户型供应仅在7%左右;三圈层供应中套均面积超过140平米的则只占6%。 



对于楼市中所有的参与者而言,2021年的“赛程”已过半,关于未来,有业内人士预测道:“现在就是未来,未来就是现在。”


下半年的成都楼市大概率就是现在的翻版,总量趋稳,价格维持稳定;第二次集中供地、第三次集中供地将如约而至,带来的房企之间的竞争也将更加激烈。


作为购房者的你,发哥想说,现在这个时间节点绝对不是差的入场时机。



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作者:谢雯

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发布时间:2021-07-05 18:12:07

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