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成都商报房产发布_主城两个“双限地”项目撞期取证!清水限价约2.1万㎡,都有洋房,怎么选?

由黄楚涵 陈齐美发表于2021-07-09 19:16:16


7月8日,成都两个“双限地”项目交投电建·洺悦珑庭、新希望万科·知园同日取证,打响成都“双限地”产品入市的号角。


两个项目的共同点:由大企业联手打造,均为“限价地”属性,都有洋房产品,清水限价约2.1万/㎡,甚至两块地都是在去年12月24日成交。


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据发哥了解,从去年底起,成都共成交53宗“双限地”,而“双限地”产品将成为未来几年成都楼市的主要供应似乎已是行业普遍观点。那么,“双限地”属性是否会对新房品质产生影响?这些产品和区域内同类产品相比竞争力孰高孰低?或许,我们能从最初入市的这两个取证项目中获得一些答案。


1

交投电建·洺悦珑庭

西3.5环、清水均价最高21731元/㎡


交投电建·洺悦珑庭地处金牛区国宾板块,靠近西3.5环,距离板块中心有一定距离,因此周边城市界面和生活配套还需时间更新呈现。


交投电建·洺悦珑庭位置


项目占地面积39.52亩,容积率2.0,采用阵列式布局。首批取证的为5-9号楼,共计214套房源。其中,5-6号楼为洋房,1梯2户;7-9号为小高层,2梯2户。


户型上,洋房户型为118㎡套三,高层户型为142㎡套四,但均无阳台,设计上存在硬伤。


118㎡户型(左)、142㎡户型(右)


项目清水均价限定在21731元/㎡,本批次均价2.3万/㎡,因此最低总价258万起。与区域内其他项目进行对比,项目呈现出较高的性价比。一街之隔,同为电建打造的洺悦玺,带装修均价为2.7-2.8万/㎡;卓越云际于2020年3月入市,高层产品,带装修均价为2.2-2.7万/㎡;前不久刚取证的融侨望云,开盘清水均价为3万/㎡。


2

新希望万科·知园

东2.5环,清水均价最高21087元/㎡


7月8日取证的还有另一个“双限地”项目,新希望万科·知园。首批取证207套房源,清水最高销售均价为21087元/㎡。


新希望万科·知园


项目位于成华区二八板块,靠近二仙桥公园。近几年板块新房供应较多,在楼市声量较高。板块处于东2.5环至东三环之间,因主城启动“旧城改造”,成为了主城区为数不多的供地主力。目前,板块产业以文创为核心,各项配套已逐渐落地,生活氛围愈加浓厚。


二仙桥公园


项目所在地块是成华区第二块“双限地”,成交楼面价10900元/㎡并配建并无偿移交统筹住房比例18%,清水均价限定在21087元/㎡。项目占地约80亩,包含A、B 2个地块。住宅产品则为高层+洋房,其中高层在外、呈现半围合式布局,洋房位于中间位置,呈现列阵式布局。从项目总平图上看,高层产品的楼间距较为开阔。


产品上,高层有110/118㎡的A户型套三,以及126/135㎡的B户型套四,17-33层,2梯4户。洋房户型仅有145㎡套四,但洋房一栋仅4层、1梯2户,因此总体居住舒适度也较高。


滑动查看知园户型图


周边同类型项目中,朗诗·乐府同为高层+洋房产品,于2020年7月入市,精装单价2.6万/㎡,但洋房为13-17层,舒适度不及知园;铁投·紫瑞府为高层+叠拼产品,2019年首度开盘,清水均价1.5万/㎡,因价格极具竞争力,也是当年成华区“网红盘”之一,但目前无房源在售。 


3

市场观察

“双限地”项目入市

成本压缩将如何影响市场?


以新希望万科·知园和交投电建·洺悦珑庭的取证作为起点,成都的“双限地”项目开始正式走向市场。


时间倒退回去年11月,成华区二仙桥一宗33.33亩地块和新都区石板滩一宗42亩地块双双拍出,在这一场土拍中,成都首次提出了“限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价”的竞拍方式,这也是成都展开双限地的起点。


成都首批13个“双限地”项目


此后,“双限地”规则在成都的多次土拍中都有应用。其中,最为知名的是——今年6月成都首次集中供地,拍出的40宗地块都是“双限地”。后期,“双限地项目们”或将成为市场供货的主流。


成都首轮集中供地拍出的40宗“双限地”


关于“双限地”的问题,市场早有讨论,其中比较重要的一点是,如果开发商的利润被明显限制了,那么成本将从哪些方面控制呢?从已经入市的两个项目来看,肉眼可见的答案目前包括了两方面:一方面是,加快了出货周期,两块地从拿地到入市,时间都在半年左右;另一方面则是控制了营销成本——这两个项目都甚至没有自己专门的售楼部。成本压缩,带来的则是对市场的影响,在发哥看来,主要有两个影响:



影响①:剪刀差下的购买机会


仅从目前已经取证的两个项目来看,都已经和区域内的其他项目拉开了价格差异:均价在2.1万的知园,总价控制在了200万出头,这一价格让许多刚需购房者看到了希望,当然,这只是一个讯号,后期还将有更多的双限地将入市,价格与周边项目或许会有一定的剪刀差,刚需购房者们可以持续关注。 


新希望万科·知园



影响②:产品力弱的非限价房将受到挤压


“双限地”带来的另一个影响则是对区域内的竞品造成挤压。如果两个项目定位相似,价格限制严格的“双限地”项目入市,无疑是对非限价地项目的“降维打击”。


上个月,位于双流的港龙美的·未来映入市,均价在2万/㎡左右,在这个项目入市前一天,旁边一宗最高清水均价1.605万/㎡+最高限定3000元/㎡精装价的“双限地”被成功拍出。如果两个项目定位几乎相似,且限售价格也保证了开发商的合理成本,那么,在此背景下,买限价房似乎是首选。这对于非限价项目的开发商而言是一个挑战——要想从竞争中脱颖,对于产品力的考验摆在面前。




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作者:黄楚涵 陈齐美

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发布时间:2021-07-09 19:16:16

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